はじめてのマンション経営成功マニュアル

必読!マンション経営で成功するためのポイントまとめ

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マンション経営で成功するために知っておきたいこと

マンション経営で成功するために

本サイトは、マンション経営の知識や失敗しないためのコツ、業者選び、そして実際にマンション経営を行なっている方の事例検証などの情報を取りまとめたものです。

「マンション経営」と聞くと「自分には関係ない」と思われてしまう方はまだまだ多いようです。

みなさんが想像されているように、マンションを丸ごと一棟購入して賃貸経営するということはそれ相応の資金力と知識がないと難しいでしょう。
しかし、本サイトで紹介したい「マンション経営」とは、マンションのひと部屋を買い上げ、それを第3者に貸し出し、家賃収入を得るというものです。

この方式であれば、会社勤めなどの本業と兼務しながら別で家賃収入を得る事ができるので、実際に多くの人がこの投資を行っています。

必ずしもマンション経営は、限られた裕福層だけのものではないのです。

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マンション経営のメリット・デメリット

一方、マンション経営も投資のひとつであり、失敗してしまうリスクは存在しています。ただしマンション投資の場は、リスクの性質や特徴などをしっかり理解し適切な対処をすれば、事前に大きく軽減できるというものでもあります。

マンション経営のメリット

その1・利回りの良さ

マンション経営のメリット

家賃収入による利回りは高い水準を保っています。例えば0.23%の金利で現金2,000万円を10年間定期預金したとすると、利息は年間で46,600円程と少額です。
一方、マンションを2,000万円で購入して貸し出す場合、賃料を月80,000円とすると年間96万円となり、利回りは約4.8%計算になります。
株式や他の投資商品より比較的高い利回りで、地価が手頃な値段となっている今こそ、マンション経営をスタートするには最適な時期だと言えます。

現金収入が安定している

日々大きな変動を見せる株価や地価と比べ、過去10年間を見ても賃料の水準は驚くほど安定しています。さらにマンション経営は長期的な投資という性質上、立地エリアのブランド価値上昇などを理由に、予想を上回る利益を回収できる可能性もあります。

もちろんマンション投資において、投資終了時に元本が同額戻ってくる保証はありません。

しかし、上記の例のように4.8%の利回りの賃料を20年間受け取り続ければ、単純計算で現金収入は1,920万。ほぼ元本を回収した時点でマンションを売るにしても、価値が大幅にさがることはまず考えられません。

このように高い利回りをほこるマンション経営は、長い期間に及んで安定した収益を上げる投資といえます。

他の金融商品と比べてみえる利回り水準

月80,000円の賃料をマンション購入価格に対する利回りととらえた場合、国債や定期預金と比較してもマンション投資が高利回りであることが分かります。

ここでは、各金融商品に2,000万円を投資した場合の「年間予想収入」とその「利回り率」の一例を、比較して見てみましょう。

利回り商品 投資額 年間予想収入 予想利回り
普通預金 2,000万円 4,000円 0.02%
個人向け国債 2,000万円 36,000円 0.18%
大口定期預金 2,000万円 50,000円 0.25%
マンション投資 2,000万円 960,000円
(賃料80,000円の場合)
4.8%

これらはあくまでシミュレーション上の数値になり収入を保証するものではありませんが、以上を見てもいかにマンション投資が高利回りであるかが分かると思います。また、株や投資信託といった高配当商品はそれだけリスクも大きいため、マンション経営は安定した収入が得られる投資となっているのです。

その2・相続税・贈与税の対策

現在の税金制度では現金はその額面、有価証券は時価に対して課税されます。
一方、不動産の場合は、課税額を固定資産台帳や路線価方式の評価額によって算出し、実際の課税対象は時価の1/2~1/3程度となる利点があります。
さらに、住宅ローンを組んでいる場合は未返済の債務残高を税控除として評価されます。また、第三者に建物を賃貸している場合、評価額はさらに30%の税控除もできます。

相続税の税率表
法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% 控除額なし
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

2015年より相続税が増税に

ご存知の方も多いかと思いますが、2015年1月1日より相続税の改定が施行されました。

基礎控除額が従来の「「5,000万円+(1,000万円×法定相続人数)」から「3,000万円+(600万円×法定相続人数)」までに縮小されたことにより、相続税の課税対象世帯が増加しました。

資産が少なく相続税とは無関係だと思っていた方々も課税対象となったことで、新たに約600万世帯が課税対象になったとされています。

また、相続税の税率と控除額は右記のようになっています。

不動産を所有することによるメリット

この改定により課税対象となる世帯が増える一方で、不動産における評価額は変わりません。そのため不動産投資によるマンションの所有のみでも相続税対策となることは明らかです。さらに、所有するアパートやマンションの宅地面積が200平米までの場合「小規模宅地などの特例」を利用することで、課税評価額がさらに50%減額される利点があることも見逃せません。

具体的にどの程度の金額のマンションを購入することで、どのくらいの税金が控除されるのかを、以下にまとめました。各総資産において、現金における相続税と、全額もしくは半額をマンション投資した場合の税額の変化に注目です。

ここでは相続人を2人と想定し、不動産評価額は賃貸物件で一般的とされる50%に定め計算しています。

基礎控除額:3,000万円+(600万円×相続人2名)=4,200万円

<資産総額5,000万円の場合>
  課税対象額 法定相続人・取得額 税率・控除額 1人頭の相続税
通常 資産評価額5,000万円-基礎控除額4,200万円=
800万円
800万円÷2人=
400万円
税率10%
控除額なし
400万円×0.10=
40万円
5,000万円の
マンション購入
資産評価額2,500万円(5,000万円の50%減額)-基礎控除額4,200万円=
非課税
- - なし
2,500万円の現金資産

2,500万円のマンション購入
現金資産2,500万円+不動産評価額1,250万円(2,500万円の50%減額)-基礎控除額4,200万円=
非課税
- - なし
<資産総額8,000万円の場合>
  課税対象額 法定相続人・取得額 税率・控除額 1人頭の相続税
通常 資産評価額8,000万円-基礎控除額4,200万円=
3,800万円
3,800万円÷2人=
1,900万円
税率15%
控除額50万円
1,900万円×0.15-50万円=
235万円
8,000万円の
マンション購入
資産評価額4,000万円(8,000万円の50%減額)-基礎控除額4,200万円=
非課税
- - なし
4,000万円の現金資産

4,000万円のマンション購入
現金資産4,000万円+不動産評価額2,000万円(4,000万円の50%減額)-基礎控除額4,200万円=
1,800万円
1,800万円÷2人=
900万円
税率10%
控除額なし
900万円×0.10=
90万円
小規模宅地などの特例利用
(200平米まで)
不動産評価額2,000万円からさらに50%減額=1,000万円
現金資産4,000万円+1,000万円-基礎控除額4,200万円=
800万円
800万円÷2人=
400万円
税率10%
控除額なし
400万円×0.10=
40万円
<資産総額1億円の場合>
  課税対象額 法定相続人・取得額 税率・控除額 1人頭の相続税
通常 資産評価額1億円-基礎控除額4,200万円=
5,800万円
5,800万円÷2人=
2,900万円
税率15%
控除額50万円
2,900万円×0.15-50万円=
385万円
1億円の
マンション購入
資産評価額5,000万円(1億円の50%減額)-基礎控除額4,200万円=
800万円
800万円÷2人=
400万円
税率10%
控除額なし
400万円×0.10=
40万円
小規模宅地などの特例利用
(200平米まで)
不動産評価額5,000万円からさらに50%減額=2,500万円
2,500万円-基礎控除額4,200万円=
非課税
- - なし
5,000万円の現金資産

5,000万円のマンション購入
現金資産5,000万円+不動産評価額2,500万円(1億円の50%減額)-基礎控除額4,200万円=
3,300万円
3,300万円÷2人=
1,650万円
税率15%
控除額50万円
1,650万円×0.15-50万円=
197.5万円
小規模宅地などの特例利用
(200平米まで)
不動産評価額2,500万円からさらに50%減額=1,250万円
現金資産5,000万円+1,250万円-基礎控除額4,200万円=
2,050万円
2,050万円÷2人=
1,025万円
税率15%
控除額50万円
1,025万円×0.15-50万円=
103.75万円
<資産総額2億円の場合>
  課税対象額 法定相続人・取得額 税率・控除額 1人頭の相続税
通常 資産評価額2億円-基礎控除額4,200万円=
1億5,800万円
1億5,800万円÷2人=
7,900万円
税率30%
控除額700万円
7,900万円×0.30-700万円=
1,670万円
2億円の
マンション購入
資産評価額1億円(2億円の50%減額)-基礎控除額4,200万円=
5,800万円
5,800万円÷2人=
2,900万円
税率15%
控除額50万円
2,900万円×0.15-50万円=
385万円
小規模宅地などの特例を利用する場合
(200平米まで)
不動産評価額1億円からさらに50%減額=5,000万円
5,000万円-基礎控除額4,200万円=
非課税
- - なし
1億円の現金資産

1億円のマンション購入
現金資産1億円+不動産評価額5,000万円(1億円の50%減額)-基礎控除額4,200万円=
1億800万円
1億800万円÷2人=
5,400万円
税率30%
控除額700万円
5,400万円×0.30-700万円=
920万円
小規模宅地などの特例利用
(200平米まで)
不動産評価額5,000万円からさらに50%減額=2,500万円
現金資産1億円+2,500万円-基礎控除額4,200万円=
8,300万円
8,300万円÷2人=
4,150万円
税率20%
控除額200万円
4,150万円×0.20-200万円=
630万円

以上の計算式はあくまで一例となります。配偶者がいる場合や、等分しない場合などにより大きく変動することをご了承ください。

また、きちんとマンション投資の利益・リスクを理解したうえで、あくまでマンション経営のメリットのひとつとして参考程度にとどめましょう。

その3・生命保険の代わりとして

住宅ローンを活用してマンション購入または建設をすると、団体信用生命保険に加入する事になります。
これは所有主が死亡した場合、ローンの支払い債務が保険で返済されるというもので、遺族の方にはローン残高がすべて支払われたマンションが残ることになります。
その後は、遺族の方が家賃収入を引き続き得ることができ、売却して現金を得ることも可能です。

生命保険とマンション経営を比較

ではマンション経営が生命保険の代わりとなる具体例を見てみましょう。契約時および購入時の年齢ごとに、同じ期間それぞれ保険料・マンションローンを支払い続けた結果、手元に残る金額を比較しまとめました。

ここでは、ある特定の年齢ごとに「死亡時の保険金支給額が2,000万円の終身保険」に加入した場合と「3,000万円のマンション」を購入した際の、月々の支出、総支払額から、亡くなられる時点での手元に残る金額を比較してみましょう。

<契約時および購入時30歳の場合>
  支払い期間 月々の支払い額
および収益額
支払い終了時点での
合計支払い費用・収益額
亡くなられた時点(80歳と想定)での
手元に残る金額
生命保険 30年(360ヶ月) 月額保険料=
-34,000円
月々の支払額×360ヶ月=
-1,224万円
支給額との差額=
+776万円
マンション経営 31年3ヶ月(375ヶ月) (家賃収入100,000円+節税額)-(ローン返済月額80,000円+諸経費)=
+1,0000円
月々の家賃収入×375ヶ月=
+375万円
(この時点でのマンション売却も可能)
80歳までの約19年貸し続けた場合、2,280万円の家賃収入。
完済時の家賃収入総額375万円と合計し、
+2,775万円以上
(マンション売却時はさらに手元に残る金額は計上されます)
<契約時および購入時40歳の場合>
  支払い期間 月々の支払い額
および収益額
支払い終了時点での
合計支払い費用・収益額
亡くなられた時点(80歳と想定)での
手元に残る金額
生命保険 20年(240ヶ月) 月額保険料=
-5,5000円
月々の支払額×240ヶ月=
-1,320万円
支給額との差額=
+680万円
マンション経営 20年(240ヶ月) (家賃収入100,000円+節税額)-(ローン返済月額125,000円+諸経費)=
-3,5000円
月々の支払額×240ヶ月=
-840万円
(この時点でのマンション売却も可能)
80歳までの約20年貸し続けた場合、2,400万円の家賃収入。
完済時の合計支払額840万円との差額、
+1,560万円以上
(マンション売却時はさらに手元に残る金額は計上されます)
<契約時および購入時50歳の場合>
  支払い期間 月々の支払い額
および収益額
支払い終了時点での
合計支払い費用・収益額
亡くなられた時点(80歳と想定)での
手元に残る金額
生命保険 10年(120ヶ月) 月額保険料=
-8,4000円
月々の支払額×120ヶ月=
-1,008万円
支給額との差額=
+992万円
マンション経営 10年(120ヶ月) (家賃収入100,000円+節税額)-(ローン返済月額250,000円+諸経費)=
-160,000円
月々の支払額×120ヶ月=
-1,920万円
(この時点でのマンション売却も可能)
80歳までの約20年貸し続けた場合、2,400万円の家賃収入。
完済時の合計支払額1,920万円との差額、
+480万円以上
(マンション売却時はさらに手元に残る金額は計上されます)

生命保険の内容やマンション経営例は、あくまで一例となりますが、マンション経営が生命保険の代用以上の価値を持つことがお分かりになられるかと思います。

注目すべき点は、支払い後の収入と死亡時にどのくらいの額が手元に残るかどうかという点。払い終わっただけでは何も収入として入ってこない生命保険と、完済後から収入に変わるマンション経営では、大きな差が生まれることが分かります。

また、購入時が50歳の場合にはメリットが少ないように見られますが、それは大きな間違いです。新築で買ったとすれば、30年でマンション売却価格が半分にまで落ちることはまずありえません。たとえ、そうだとしても1,500万円で売却できると考えれば、総収入は2,000万円近くになります

さらに団信生命保険に加入することで、残された家族に負担がかかることもないため、生命保険の代用としてそれ以上の効果を発揮するといえるのではないでしょうか?

マンション経営のデメリット

空室リスク

もっとも懸念されるのは、空室リスク。せっかく投資用マンションを購入しても、入居者がいなければ収入が得られず、逆にローンの返済や管理費用などの支出ばかりがかさみます。

昨今では、オーナーにおける空室リスクを軽減するために、家賃保証をうたう業者もあります。ただし、保証内容をしっかりと確認しておかないと、その保証自体がリスクとなる可能性もありますので注意してください。

住人からの集金の滞り

めでたくマンションに住人が入ることになっても、かならずしも毎月定期的に家賃が入るとは限りません。日本賃貸住宅管理協会によると、1ヶ月滞納率・2ヶ月滞納率が、関西圏でそれぞれ3.6%・2.3%、首都圏でそれぞれ2.4%・1.3%となっています。管理会社と契約することによって、集金業務を委託することができます。また、滞納リスクを保証する契約もあります。

金利の上昇

マンション投資で借り入れた資金は、基本的に変動金利で返済していくことになります。現在は未曾有のゼロ金利時代ですので、この先、金利が上がる(または変化しない)ことはあっても、下がることは考えにくいでしょう。市場全体の金利が上がれば、当然ですがローンの返済金利も上がります。適切な対処(住人との家賃交渉など)をしてくれる業者との付き合いがポイントです。

地震・火災などの災害による被害

マンション経営は、土地経営とは違って、住居空間のみを所有する権利。地震や火災によって完全に失われる可能性もあります。完全ではなくても、一部損傷などが生じて、臨時の修理費用が発生することもあります。緊急時に備えた適切な準備をしておく必要があるでしょう。

建物の老朽化

たとえ新築マンションだったとしても、いずれは老朽化という問題に直面します。老朽化に対抗すべく普段からのメンテナンス、修繕などの出費はかかりますが、いかに対策をしても、築年数とともに家賃が下がるリスクは避けられません。いずれは、投資物件の乗り換えを検討する時期が来るかもしれません。

物件と協力会社選びがもっとも肝心!

マンション経営で成功するために

上記のような危険性を避けるには、優秀な協力会社を選ぶことがポイントです。

業者によっては、家賃・空室保障を設けていたり、管理を下請け業者に依頼せず、自社で一貫して行っているところもあります。

また、空室リスクが少なく、高い資産価値のある物件を取り扱っているかも大事です。

ストレートに言うと、マンション経営を成功させるには、8割、9割が業者選びで決まると言えます。

このサイトでは、マンション経営者の間で評判のある、おすすめの不動産投資会社を紹介していますので、興味のある会社に資料請求、セミナーに進んで足を運んでみてください。

マンション経営のセミナーが評判の不動産投資会社5選をチェック

また、マンション経営を始めるにあたって、所有者自身もある程度の知識を得ることが必要です。

選んだ協力会社が間違ったマンション経営を提案する可能性もないとは言いきれません。

成功のカギは、所有者と協力会社が共に連携して、正しい知識を持ち合わせてこそ。そこで、本サイトではマンション経営においての、基本的な知識やリスクの調査もまとめて紹介しています。

これからマンション経営を始めたい方はもちろん、興味はあるが不安で考え中の方も、参考になると思います。ぜひご利用ください。

マンション経営で成功するためのポイント

マンション経営成功のための基礎知識

株や為替取引と比較し、初心者でも始めやすいといわれるマンション経営による投資。しかし、全く無知のままでも経営が成功するかといわれれば、当然むずかしいです。

マンション経営を成功させるためには、そのメリットや情報収集の方法、ローン設計、契約・経営までの流れ、リスク回避まで、マンション経営において不可欠なあらゆる情報を知っておく必要があります。

不動産投資における、マンション経営のあり方とは?運用の仕組みや特徴を知り、マンション経営をはじめるための基礎知識を身につけましょう。

高い利回りのみではない、マンション経営を成功へと導く数々の「メリット」を確認しましょう。収入面・税金面・保険代用といった角度から探ります。

マンション経営を成功させるために不可欠となるのが「情報収集」。セミナーに参加することで、どのような知識が得られるのか解説します。

利回り・家賃収入・金利など、複雑に考えてしまいがちなローン設計。計画性やシミュレーションが重要となるマンション経営において、おろそかにしてはいけないポイントとなります。

多くの方にとって未経験となるマンション購入・契約。スタートでつまずかないための、購入の申し込み~決済・引き渡し方法を分かりやすく解説します。

マンション経営も投資のひとつであるため、リスクを考える必要があります。どういったリスクに備え、どのような回避策をとるべきかをまとめました。

失敗しない投資用マンションとは

マンション投資はリスクが低いとはいえ、必ずしも失敗しないとはいいきれません。そこで重要となるのが、投資用マンションの選び方。投資に失敗しないためには、物件選びはもちろんのこと、業者選びを慎重におこなう必要性があります。マンションを経営する上で知っておくべき、失敗しない投資用マンション選びのポイントをご紹介します。

マンションには中古・新築2つの種類があります。さて、どちらの方にメリットが多く、失敗する恐れが少ないのでしょうか。

マンション投資を成功させるためには、立地条件やデザイン・間取り・性能・設備を比較し、空室リスクの低いマンション選びが重要となります。

物件選び以上に重要となってくる、不動産投資会社選び。どれほどいい物件を手にしても、パートナー会社の良し悪しによって経営が決まるといっても過言ではありません。

マンションの購入方法「一棟買い」と「区分買い」に着目し、それぞれにどういったメリットとデメリットがあるかを徹底比較。最適なマンション経営方法を探ります。

区分所有にも大きく分けて「ワンルームタイプ」と「ファミリータイプ」への投資が考えられます。はたしてマンション経営においては、どちらを選ぶべきなのでしょう。

マンション経営するうえで知っておくべき条件の良い立地とは?いわゆる好立地といわれる投資用マンションを選ぶことにより、マンション経営が成功に近づきます。

 

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Q2 マンション経営をしたい物件は?

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Q3 現状・過去の不満点は?

収益
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投資会社の対応

Q2 マンション経営したい地域は?

都内
海外

Q3 初期費用・頭金について

用意できる
厳しいかも…

Q4 投資会社選びで重視したいのは?

会社の知名度
安定した収益
サポート体制

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