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一棟買いと区分買いのどちらが有利か

ここでは、一棟買いと区分買いのメリットとデメリットを見てみます。

マンション一棟買いのメリットとデメリット

マンションの一棟買いのメリットには、主に2つあります。

  • 収入の変動リスクが低い
    たとえばマンション一棟、計10戸を所有していた場合で、10戸のうち2戸が空室でも、満室時に対する収益率は80%が維持されます。
    いわゆる分散投資が成り立つのが一棟所有の最大のメリットです。
  • 自己判断でメンテナンスができる
    一棟まるごと自分の所有となるので、共益部分の修繕や、資産価値を上げるための全体的なリフォームなど、最終的にはオーナー自身の判断に委ねられます。
    他の所有者との折衝などが必要ない分、フットワークも軽いです。

一方、デメリットも2つあります。

  • 初期投資額が高い
    一棟まるごと買うわけですから、初期投資額は安くはありません。億単位の買い物になることが多いでしょう。
    そのため、キャッシュで購入できる人は少数派で、多くの人はローンを組む形となります。
    空室ができた場合も、ローンの支払いは一定額なため、それなりのリスクを覚悟しなければいけません。
  • 表面利回りが低め
    表面利回りは、区分所有に比べて低めとなる傾向があります。
    東京都内で言うと、戸建ての土地付きの一棟を購入した場合、表面利回りで13%を超えてくる物件はなかなかありません。
    ただし収益を表面利回りだけで比較するのは、少々乱暴かも知れません。

区分買いのメリットとデメリット

区分買いのメリットは、主に2つあります。

  • 管理が楽
    管理組合が共用部分の修繕などを行っているため、自分で様々な手配をする必要がありません。
    多忙なサラリーマンなどにとって、管理が楽というのはとても大きなメリットです。
  • 投資額が低め
    数百万円程度のものから投資ができます。
    場合によっては、ローンを組まずとも、自己資金のみで投資が可能です。

一方、デメリットも2つあります。

  • 収入の変動リスクが高い
    たとえば1戸だけを所有した場合、その1戸が空室になると、収入がゼロになってしまいます。
    空室率は管理会社の実力に左右されるため、会社選びが重要となります。
  • 修繕に自己裁量権がない
    資産価値アップなどの目的を持って修繕を試みても、共用部分が多いため、自分の意志だけでリフォーム等を実施するのは、ほぼ不可能です。

最も重要なのはパートナー選び

一棟所有にも区分所有にも、このようにメリットとデメリットがあります。
所有者の投資に対する見返りへの期待値も、人それぞれです。

よく、どちらの所有形態が有利か、などという議論がなされますが、これには結論はありません。
どちらのタイプにしても、一番重要なのは、個別の希望に合わせた適切な提案ができるパートナー選び、ということになるでしょう。

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