必読!マンション経営で成功するためのポイントまとめ

マンション経営初心者でも安心の不動産投資会社5選はこちら

マンション経営の頭金って?

マンション経営を考えるときに、最初に気になるものの一つに頭金があります。
実際、頭金はどれくらい必要なのでしょうか?

この問題と切っても切り離せない融資の問題とからめながら、頭金について考えてみます。

マンション経営で必要な頭金の額は?

マンションを建設する際に必要な頭金の額は、目安ですが、建設総費用の20%~30%と言われます。
1億円のマンションを建設する場合は、2000万円から3000万円は必要ということですね。

業者によって頭金の額には違いがあり、また最近では頭金なしという業者もあります。
実際に建設を検討している人は、自分の状況に合った業者を慎重に比較しましょう。

そもそも、マンション建設費用の全額を自己資金で用意ができるならば、頭金の問題も含めて、何も問題はありません。
しかし、実際にはほとんどの人が金融機関からの融資を受けての建設となります。
頭金をどれくらい出しているかによって、金融機関の融資の可否も判断され、融資の額も異なってきます。
そういった意味でも、頭金はマンション経営において、とても重要な意味を持ってくるのです。

頭金の額が融資額も左右するの?

頭金の目安は、20%~30%と上で述べました。
確かに金融機関でも、この30%を、融資の一つの目安としているようです。
物件の建設総費用の30%を頭金として払っている人には、残りの費用を融資してくれる金融機関が多くなっています。

ところで、頭金を出していない人は、金融機関からマンション建設費用の融資を受けられないのでしょうか?

結論から言うと、頭金0で、全額金融機関から融資を受けるのは、実質的に難しいと言わざるを得ません。
マンションなどのような収益物件の建設費用について、金融機関は頭金の額を重視しているからです。

しかし、頭金0の人でも、収益物件向けのローンでなければ融資は可能です。
たとえば、住宅ローンとして借り入れた資金で自宅としても使用するマンションを建設する、ということならば、頭金0でも融資を受けられる可能性は高くなります。
もちろん、建設するマンションの規模は限られてきます。

住宅ローンの場合は、収益物件向けのローンとは違って、単純な信用審査だけで融資を受けることができます。
安定な収入のある公務員や会社員であれば、過去に大きな金融事故歴でもない限り、融資を受けられるでしょう。

なお、住宅ローンを借り入れる場合、頭金はもちろん不要ですが、年収も300万円から400万円程度あれば、通常は審査をパスします。

※住宅ローンは、あくまでも自宅建築に使う目的の融資です。
マンション建設費用に関しては、きちんと必要な頭金を準備して、収益物件の建設を目的とした正規の融資を申し込むことをお勧めします。

マンション経営の費用調達に適した借入先

マンション経営をするためには、どうしても初期費用として数千万円の資金が必要になります。副業として始めるには大きな投資となるため、費用調達は必須となります。

費用調達のためには、多くの場合が借入を行うことになるため、どういったところで借入ができるかということを把握しておきましょう。

一般的に金利が低いとされるのは都市銀行になりますが、残念ながら審査基準が厳しく、個人投資家は融資を受けることができる可能性は低くなってしまいます。

ではどこに融資の相談に行けばいいかというと、こうした場合は信用金庫がおすすめです。信用金庫は都市銀行や、地方銀行などと比べても融資の条件が緩やかになっています。そのため、まずは信用金庫に相談を検討してみるといいでしょう。

また、不動産会社やハウスメーカーを活用するというのも効果的です。不動産会社やハウスメーカーは金融機関と提携を組んでいることも多く、提携ローンなどで融資手続きをすすめることで、直接融資の相談に行くよりも融資して貰える可能性が高くなります。

融資に通るために押さえておきたい事業計画書のポイント

マンションの運用方法などをまとめた事業計画書は、融資の合否を左右する大きな要素となります。

インターネットでは、事業計画書のテンプレートが数多く掲載されています。そのため、個人投資家でも手軽に事業計画書を作成できるようになりました。

しかし、融資担当者から信用を得るためには、説得力があるオリジナルの事業計画書を作成した方が効果的です。事業計画書を作成する際に、押さえておきたいポイントを見てみましょう。

建築計画

マンションを建築する場合は、市場動向に基づいた建築計画を立てる必要があります。マンションの規模や構造、間取り、賃貸条件などを設定しましょう。情報の信頼性を担保するためにも、建築予定地周辺の市場動向や土地診断を行うようにしてください。

資金計画

資金計画では資金の調達方法や、返済プランについて検討します。設定家賃や入居率から得られる収益性を、長期的な視点をもって考慮する必要があります。

これらの資金計画に組み立てた上で、借入額や返済期間・金利を加味した返済プランを立てることが大切です。

収支計画

融資担当者が最も重要視する部分が収支計画です。マンション運用で発生する損益・収益をシミュレーションした収支計画では、事業計画の採算性や成功確率を判断するための指標となります。

修繕積立金の設定や、長期計画における家賃の低減など、運用期間によって変動する条件も忘れずに含めるようにしましょう。

様々なデータを用いて作成することが大切

このように、事業計画書は様々なデータを用いて作成することが求められます。そのため、マンション経営初心者の人は、信頼性のある事業計画書を作成するのは困難を極めるでしょう。

融資担当者からの信頼を得るためにも、ハウスメーカーやファイナンシャルプランナーなどの、マンション経営のノウハウを有する専門家に依頼することがすすめられます。

一見不利に思えるような融資でも、先見性のある事業計画書なら審査に受かる確率も大幅に高まります。

あなたにマッチした不動産投資会社を診断!
Q1 「マンション経営」の経験がある

ある
ない

Q2 マンション経営をしたい物件は?

新築
中古

Q3 現状・過去の不満点は?

収益
保証内容
投資会社の対応

Q2 マンション経営したい地域は?

都内
海外

Q3 初期費用・頭金について

用意できる
厳しいかも…

Q4 投資会社選びで重視したいのは?

会社の知名度
安定した収益
サポート体制

マンション経営成功のための基礎知識
失敗しない投資用マンションとは
初心者でも安心! マンション経営のパートナー会社リスト
オーナーの声から学ぶマンション経営のコツ
マンション経営のQ&A

ページの先頭へ