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表面利回りと実質利回りの違い

利回りとは、出費に対する収益率のこと。実際に不動産投資をする際には、表面利回りと実質利回りという二つの言葉を目にします。
ここでは、これら二つの違いを説明します。

表面利回りとは?

表面利回りとは、物件の購入価格に対する年間の収益率のことです。収益率というと誤解が生まれるかも知れません。
換言すれば、「売上高」のことです。

  • 計算方法
    購入価格を1億円とします。年間の単純家賃収入を1500万円とします。
    1500万円÷1億円=0.15
    0.15×100=15%

以上の計算により、この物件の表面利回りは15%ということになります。

実際には各種の経費などのランニングコストがかかるため、表面利回りどおりにはいかないことはわかりますよね。
しかし、物件ごとの表面利回りを比較することで、A物件とB物件ではどちらが有利かを概略的に判断するには、有効な指標と言えるでしょう。

なお、表面利回りは、その時点での単年売上高を想定して計算しているため、翌年以降も同じ表面利回りとは限りません。
不動産投資物件の多くは、この表面利回りで表示されています。
実際に購入を検討する際には、次の実質利回りも判断材料に入れましょう。

実質利回りとは?

実質利回りとは、家賃収入から各種経費を差し引いた純粋利益を計算したうえで、購入費用に対する利回りを計算したものです。
表面利回りが「売上高」の率であるならば、実質利回りは「利益」の率となります。

  • 計算方法
    購入価格を1億円として、年間の家賃収入を1500万円とします。年間の経費を750万円とします。
    1500万円-750万円=750万円
    750万円÷1億円=0.075
    0.075×100=7.5%

以上の計算により、この物件の実質利回りは7.5%ということになりますが、実際には6~8%の実質利回りがあれば良いほうとされます。
表面利回りに比べれば、より正確な実質収益率を計算することができるといえるでしょう。

ちなみに経費については、固定資産税や各種管理費、各種保険料などが挙げられます。

2つの利回りの注意点

表面利回り、実質利回り、いずれの場合も、未来の収入を予想して計算をしていることに違いはありません。
未来の収入は決して保証されたものではありませんので、その点に注意しましょう。

そもそも、入居者がいなければ売上も利益もあがりません。
物件を選ぶ際には利回りだけではなく、入居率の予想も考慮に入れて慎重に購入を検討すべきでしょう。

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