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表面利回りと実質利回りの違い

利回りとは、出費に対する収益率のこと。簡単に説明すると、支出(投資したお金)に対する利益の割合のことです。
マンション経営では家賃収入から費用を引いた額が利益となります。利回りは物件価格に対して1年でどれほどの利益(家賃収入−費用)が得られるかを判断するための指標です。
マンションを購入する際は、建物の収益性を考え、どのくらいの期間で支出金額を回収できるのか把握することが必要となってきます。
実際に不動産投資をする際には、表面利回りと実質利回りという二つの言葉を目にします。
ここでは、これら二つの違いを説明します。

表面利回りとは?

表面利回りとは、物件の購入価格に対する年間の収益率のことです。収益率というと誤解が生まれるかも知れません。
換言すれば、「売上高」のことです。

  • 計算方法
    購入価格を1億円とします。年間の単純家賃収入を1500万円とします。
    1500万円÷1億円=0.15
    0.15×100=15%

以上の計算により、この物件の表面利回りは15%ということになります。

実際には各種の経費などのランニングコストがかかるため、表面利回りどおりにはいかないことはわかりますよね。
しかし、物件ごとの表面利回りを比較することで、A物件とB物件ではどちらが有利かを概略的に判断するには、有効な指標と言えるでしょう。

なお、表面利回りは、その時点での単年売上高を想定して計算しているため、翌年以降も同じ表面利回りとは限りません。
不動産投資物件の多くは、この表面利回りで表示されています。
実際に購入を検討する際には、次の実質利回りも判断材料に入れましょう。

実質利回りとは?

実質利回りとは、家賃収入から各種経費を差し引いた純粋利益を計算したうえで、購入費用に対する利回りを計算したものです。
表面利回りが「売上高」の率であるならば、実質利回りは「利益」の率となります。

  • 計算方法
    購入価格を1億円として、年間の家賃収入を1500万円とします。年間の経費を750万円とします。
    1500万円-750万円=750万円
    750万円÷1億円=0.075
    0.075×100=7.5%

以上の計算により、この物件の実質利回りは7.5%ということになりますが、実際には6~8%の実質利回りがあれば良いほうとされます。
表面利回りに比べれば、より正確な実質収益率を計算することができるといえるでしょう。

ちなみに経費については、固定資産税や各種管理費、各種保険料などが挙げられます。

2つの利回りの注意点

表面利回り、実質利回り、いずれの場合も、未来の収入を予想して計算をしていることに違いはありません。
未来の収入は決して保証されたものではありませんので、その点に注意しましょう。

そもそも、入居者がいなければ売上も利益もあがりません。
物件を選ぶ際には利回りだけではなく、入居率の予想も考慮に入れて慎重に購入を検討すべきでしょう。

利回りの相場や平均値について

不動産の利回りというのは流動的で、築年数などによって利回りは変わってきてしまいます。

一般的には、建築して10年以上経過しているマンションだと、家賃相場はあまり下がっていないため、表面利回りは8%を超えている物件も多く見られます。しかしながら管理費・修繕積立金などランニングコストを考えると、実質利回りは5〜6%となってしまうことが多いです。

反対に建設して10年未満の築浅のマンションでは、本体価格が高い分、表側利回りは6~7%であることが多いです。築浅のためにランニングコストは抑えられて、実質利回りは4〜5%となることが多いです。

高利回り物件が安く売られているケースと注意点

物件をチェックしていると、高利回りの物件が割安で販売されていることがあります。こうした利回りの高い物件が販売されている理由には、下記のようないくつかのパターンがあります。

売主が売却を急いでいる

早急に資金が必要になってしまうなど、様々な理由から売主が売却を急いでいるパターンです。多少安くしてでも早めに売ってしまいたいという時である可能性が高く、現金支払いができるならすぐに契約ができ、購入価格の交渉にも有利となります。

空室になりやすい阻害要因があるパターン

内装が汚れていたり、手すりが壊れていたりといった阻害要因がある物件は、その阻害要因を放置したまま格安で売却に出されることが多いです。こうした物件は、空室が目立つ状態でもちょっとしたリフォームをするだけで満室にできることも少なくありません。

そのため、格安物件をチェックする際の注意事項は

  1. ランニングコストが高くないか
  2. 空室リスクが高い物件ではないか

上記の2点になります。気をつけて見極め、格安で良物件を手に入れましょう。

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