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契約から経営までの流れ

区分マンションへの投資にあたり、購入から賃貸経営スタートまでに必要な手続きなど、一般的な流れを解説していきたいと思います。

区分マンションへの投資、その流れをチェック!

言うまでもありませんが、不動産物件は大きな買い物です。

購入後に後悔のないよう、契約するまでの傾向を知り、1つずつ正確にこなしていくことが重要です。

加えて、契約をする際には、聞いた事のない専門用語や法令についての話しも多くあります。不明な点や心配なところは、しっかりと確認や説明を求めるように徹底しましょう。

以下に、申込みから引き渡しまでの流れを紹介します。

購入申込み

希望する物件を不動産関連の情報サイトや雑誌などで調べて、気に入った物件を絞り込んだら、購入の申し込みをします。
この時に重要なのは決断力です。自然な話ですが、好条件の物件ほど競争率も上がるので、迅速な決断が必要となります。1~2日程で決断ができるように、前もって自身の投資基準を定めておくべきです。

購入申し込みから、売買契約を完了するまでの期間は、物件のスケールによって差があります。例として区分所有マンションなら1週間程度と考えていいでしょう。
この間に、購入価格・賃料・空室率・ローン金利を考慮した上で、賃貸事業に対する収支計画の詳細を詰めておきましょう。なお、居住用住宅の場合この時点でローンの審査があります。しかし、投資物件に関しては売買契約後にローンの申し込みをするのが一般的です。 

売買契約

不動産売買の契約書は個々で内容が異なるため、一般的には購入者サイドの仲介を担当する不動産会社が詳しく確認してくれます。

ただし絶対に業者に任せるだけでなく、購入者自身で前もって重要事項の説明書や契約書を取り寄せ入念に目を通し、不明な点がある場合には解決しておきましょう。
また物件に関する条件の他に、賃貸・管理条件について以下の項目も要チェックです。

  • 注意すべき「特約」が入居者やテナントとの賃貸借契約に入っていないか
  • 内容の確認(管理委託契約・サブリース契約など)
  • 管理会社の継続について、または新規業者への切り替え
  • 契約から引渡しまでに空質が発生した場合の原状回復費用の負担(売主か買主か)
  • 入居者募集の役割はどちらが担うか
  • ローン審査を万が一通らなかった場合、契約を白紙撤回にする条目はあるか

契約から引き渡しが完了するまでの期間は通常1~2ヵ月くらいです。その間に管理会社との打ち合わせをして管理条件をしっかり確認し、内容によっては見直しをします。
またこの期間に賃貸状況に変更があると、通常は不動産会社から購入者へ連絡があります。しかし、投資物件に慣れていない不動産会社の場合は、報告のない可能性がありますので注意が必要です。

ローンに関する手続き

金融機関にローンの審査を申込みます。良心的なパートナー会社であれば、ローン審査に先立ち、ヒアリングやアドバイス、さらに金融機関への口ききなども行なってくれる期待が持てます。
金利の変化や繰り上げ返済の条件・条項、リスケジュールの可能性なども確認しておきましょう。審査が通れば、物件の最終引渡し日などを決定し、正式にローン契約を締結します。 

残金決済・引き渡し

一般的には物件の引渡し時に残金決済を同時に行います。登記料やローン手数料、火災保険料、固定資産税などが含まれ、都心のワンルームマンションの場合で概ね80万円前後が目安となります。また、この際、管理会社もその場に同席し、管理委託契約を取り交わすケースが多いようです。加えて、「賃貸人変更通知書」という書類があり、売主・買主・管理会社の署名押印を行う手続きがあります。賃借人に、この書類を郵送すると「賃借権の譲渡」が有効になります。

入居者との賃貸借契約の内容は従前の条件を継承するのが一般的で、改訂したい場合は、次回更新の際に管理会社を通じて行うのが普通です。また法務局での登記が必要ですが、司法書士に委任する場合が殆どです。 

これらの手続きが完了すれば、正式に賃貸住宅のオーナーになります。なお賃貸経営を開始した後も、協力会社との関係は大切です。

空室が出た場合の募集、税金対策・買い増し・組み換えの相談など。

協力会社選びは賃貸経営において大切だと、改めてお伝えしますので、意に留めておいてください。

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