必読!マンション経営で成功するためのポイントまとめ

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ローン設計について

マンション経営/マンション投資における、ローンや利回りについて、どのように計画を立てシミュレーションすべきかについて解説していきたいと思います。

マンション経営/マンション投資で大切な、ローンや利回りのお話

その場合に重要になってくるのが、ローン計画の立て方と利回り(投資した金額に対する利益の回収割合)になります。これらのポイントについて、ご紹介していきましょう。

頭金は物件価格の2~3割

マンション経営においては、購入する物件の価格に対し、20~30%程度を頭金として用意するのが望ましいと言えます。

頭金0円で返済をすべてローンで賄うことも不可能ではありませんが、投資という観点からはあまりオススメできません。その分返済期間が伸びてしまい、購入した物件の資産価値が、徐々にではありますが、下がっていってしまうからです。

月々の返済額と家賃収入額との関係

ローンの返済額を月々幾らにするかについては、ひとつの目安として「家賃収入額から10%~20%程度を差し引いた金額」というのがあります。

その理由としては、マンション経営には諸経費というものがついてまわるからです。物件管理費や修繕積立金、そして固定資産税などがその代表格。これらの費用を確保しておくという意味から、月々の返済額は家賃収入全額ではなく、余裕を持たせておくべきなのです。

金利については、事前にしっかりシミュレーション

住居用物件の購入時は固定金利タイプのローンも珍しくありませんが、投資用物件を購入する場合、多くの方が変動金利タイプのローンを利用する傾向が高いようです。

昨今はいわゆる超低金利時代が続いているためお得感がありますが、将来的にこの状況が続くとは限りません。金利が上昇した場合の返済プランなども事前にしっかりシミュレーションしておき、返済プランが大きく崩れないよう計画しておくことが大事です。

なお、変動金利といっても5年間は返済額が変わらず、変動する場合の増額率は25%までという規定があります。この点もしっかり踏まえておきましょう。

団体信用生命保険で、万一の際も安心

「マンション経営のメリット」のページでも述べていますが、投資用物件のローン契約時に団体信用生命保険というものに加入することで、万一途中でオーナーが亡くなった場合でも保険でローンを完済でき、遺族の方はローン完済済み物件を相続することで家賃収入が得られます。場合によっては物件を売却しまとまった現金を手にすることもできます。この点こそが、マンション経営が生命保険の代用になるという所以です。

自己資金なしでもマンション経営できるのか

年収が高い場合や大手企業に勤続している場合は、頭金がなくとも審査に通る可能性がありますが、基本的には頭金なしで収益物件を購入するための資金を融資することはありません。

ですが、自己資金0円、頭金0円の状態で銀行から融資を受ける方法はあります。それは、「住宅ローンを利用する」という方法です。

住宅ローンの基準は、収益物件の場合と比較すると、融資の基準がゆるやかな特徴があります。他に住宅ローンもなく、過去に滞納をしているといったようなことがなければ、大抵の場合は融資を受けることができるでしょう。

住宅ローンは返済する本人の与信だけで融資を考えるため、融資のハードルが比較的に低くなっています。

例えば、下記のような例などは融資を受けやすくなっています。

  • 大家として既に収益をあげている経験や実績がある
  • 初期費用を賄うことができる場合
  • 資材価値の非常に高い物件を購入する場合

なお、自己破産などをしている場合は。一定の年数が経たないと融資を受けることは難しいです。他にも、過去に消費者金融を利用したことがある場合は完済しておく必要があります。

金融機関の一般的な考え方として、「返済に無理が出るような状態では、融資を受けることは難しい」と考えます。融資を受けるには、しっかり誠実に返済していけるとデータで示していく必要があります。

ローンを使ってマンション経営を行う方法

ローンを活用してマンション経営を行う場合、一般的には上記の住宅ローンが選択されることが多いですが、他にもローンが存在しています。

  • リフォームローン(中古の一棟アパートや中古マンションなどを購入する場合は、リフォームローンを組むことで初期費用を抑えることができます)
  • 日本政策金融公庫(投資は融資の対象外となりますが、不動産賃貸業として申請を行うことができます)
  • ノンバンク(ノンバンクは申込条件もさほど厳しくない所が多く、銀行等とは違ったノンバンク独自の審査基準を持っています。そのため銀行等で断ることができても借り入れができる可能性が高くなります)

ローンの適性を比較して、資金確保を効率的に進めることがマンション経営の第一歩です。

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