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リスクの回避方法

空室や老朽化、災害など、マンション投資のリスクについて、概要とともにリスク回避のために行う対策について解説していきたいと思います。

空室や老朽化、災害…マンション投資のリスクと回避策

本サイトで繰り返し述べていますが、マンション投資は株や外国為替などと比べれば低いものの、投資である以上、リスクは存在します。

しかし、それらは事前に対策を練っておき、また発生した場合も適切な対応をとれば、損失は軽減できる類のものです。そのためにも事前に、知識をしっかり深めておくことが重要です。では具体的に見ていきましょう。

物件価値の下落

マンション物件の価値というものは、基本的には新築時をピークとして、時間の経過とともに下がっていくのが常です。
対策のひとつとしては、経年劣化をメンテナンスやリフォームで修繕するというやり方がありますが、より根本的な対策としては、物件の立地です。

立地において重要なのは、入居者のニーズに合っている事です。

間取りは単身者向けと、家族向けに分ける事が出来ます。例えば、学生街の様な一人暮らしの多い場所に家族向け物件があっても、その物件にとって良い立地とはいえません。物件に適した立地を選ぶ事が出来れば、入居希望者も多くなり、ひいては物件価値も下がりにくくなるのです。

ちなみに、東京23区は1ルームの新規建造を規制しています。理由としては、街に住んでいる人の世代や、男女比が偏ってしまうためです。
地方から出てくる若者が多く、単身者向け物件が少ないという事で、23区内にある1ルームや1Kといった単身者向けの物件は、好立地と言えるかもしれません。

物件価値には地価も関係してきます。国土交通省のホームページで確認する事が出来ますので、物件選びの際は、長期間地価が安定しているエリアという点を主眼に置くとよいでしょう。

空室/家賃滞納

言うまでもなく空室が発生してしまえば、その間の貸収入はなくなり、加えて空室期間の管理費等が持ち出しになります。

また、入居者による家賃滞納も然り。
これらの事態が発生してしまうと、当然、利回りは下がり、ローンを組んでいた場合は返済計画にも支障をきたします。そして事前にこれらのリスクを回避するには、有能なパートナー会社選びに尽きると言えます。例えば集客にはどのような体制を取っているか、滞納があった場合はどのような対応をするのか、過去の回収実績はどうかなどがポイントと言えるでしょう。
なぜそこを見るかというと、お金が絡む問題であるため、対応を間違えると刑事・民事裁判に発展して時間やお金を要するからです。最悪の場合は、滞納額を回収するどころか立退料を払うことにもなりかねません。

他にも、サブリースを実施しているパートナー会社を選ぶ方法もあります。

サブリースとは、又貸しの事でパートナー会社が建物を借りて入居者に貸す方法です。これであれば、借りているのはパートナー会社なので、家賃の滞納は起こりません。パートナー会社がオーナーに支払う家賃は、大体2年ごとに契約を更新して、築年数や修繕状況に応じて減額していく傾向にありますが、賃収入がなくなるというリスクは、大幅に低くなります。

マンション経営最大のリスクを回避するポイントは「サブリース」

人気のあるエリアにマンションを保有していたとしても、空室になる可能性は十分にあります。マンション経営をする多くの人は、ローンでマンションを購入しています。空室の間も、このローンを払い続けなければいけないため、空室の状態は歓迎されません。

この空室によるリスクを避けるために、サブリースというサービスを利用することが良いとされています。サブリースのサービスを利用すれば、毎月安定した収入が得られるのです。もし空室があったとしても、その部屋の家賃が支払われます。つまり、サブリースを利用することによって、空室というリスクを考える必要がなくなるのです。

サブリースに関するQ&A

Q:どのマンションでもサブリースの契約はできるんですか?

A:すべてのマンションがサブリースの契約ができるわけではありません。好立地でマンションの設備などが整っている新築などであれば契約できる可能性が高いです。空室のリスクが少ないと判断されるマンションでなければ、契約は難しいでしょう。築年数の古い賃貸物件では保証は受けにくいです。

Q:保証金額が変わることはありますか?

A:家賃保証は、数年経つと契約が更新されていきます。その際に、保証されていた金額が下がってしまうことがあるのです。時間が経てば周辺環境も変化します。また、設備も古くなるため、マンションの価値が下がっていくのです。家賃の相場が下がることで、保証金額も連動して下がるということを頭の片隅に入れておくと良いでしょう。

修繕費用の増大

どんな最新技術で建てられた物件であろうとも、経年変化による劣化を避けることは不可能であるという事実があります。
また近年の異常気象や台風などで、ダメージを受けることもあります。物件の修繕に多額の費用がかかれば、ローンの返済にも差し障りが出てきます。つまり、物件に関するリスク対策の前段階として、適正な修繕計画とそれに見合った積立がなされていなければなりません。この点も良心的なパートナー会社であれば、きちんとしたメンテナンス体制や見通しを提示してくれるはずです。

ちなみに、こうした修繕に関して有利なのは、一棟物件よりも区分マンションになります。

一棟物件の場合、災害による破損の修繕は勿論の事、経年変化による外壁のはがれ等の修繕は、すべてオーナーの自己責任で実行しなければならず、費用を積み立てる管理も行う必要があります。

一方で区分マンションなら、管理会社に費用を払う事で専門のスタッフが長期的に物件の修繕を行ってくれます。管理費とは別に修繕積立金を支払う必要がありますが、きちんとした修繕と衛生管理が行われていればそれだけ入居者に好印象を持たれますので、入居者の増加や定着率アップにつながり、安定した収益が見込めるので、必要な出費と言えるでしょう。

物件選びでもリスクを軽減する事が可能です。火災報知器や、スプリンクラーが付いている物件を選べば、火災を防ぐ事が出来ますし、2007年以降に建てられたマンションなら、建築基準法改正により耐震構造がしっかりとしているので、地震が起きた時にも被害を抑える事が出来ます。

もう少し細かい部分になると、内装がオシャレな物件は、修繕の時に特注や輸入をする必要が出てくるので、修繕費を抑えたいなら、シンプルな内装を選びましょう。

災害リスクに備えるなら「家賃補償特約」を付けるべし!

日本では自然災害が多く発生します。特に地震は頻繁に起きるため、気をつけておきたいところです。地震はいつくるか予測することが困難です。ですから、地震というリスクへ対応するためにも、家賃補償特約をつけておくことが大切といえるでしょう家賃補償特約は、安定したマンション経営を行なう上では必要なサービスといえます。

このサービスは、災害によってマンションが破損し、住居人が離れていったとしても、また運営を再開するまでの期間家賃が補償されるというサービスです。マンションが破損し、住人がいない状態であれば、本来なら家賃収入はありません。しかし、家賃補償特約に加入していれば、そのマンションの修理が完了するまでの期間、家賃収入が入ってきます。収入が途切れることがないため、ローンの返済プランも大幅に変更する必要もなく、予定通りに返済していけるでしょう。

マンション経営には、自然災害に遭うというリスクが潜みますが、火災保険や家財保険、地震保険などに加入していれば何とかなることが多いです。また、ここで紹介した家賃補償特約のサービスも利用していればさらにリスクを低く抑えることができます。ですから、もしこれからマンション経営をするのであれば、保険や家賃補償特約などに加入しておきましょう。

必要経費

リスクと認識しにくいのですが、必要経費も落とし穴です。一棟物件を購入した場合に共有スペースの電気代や、水道代はオーナーの負担になりますし、電球代や郵便代等の細々とした経費が発生します。
そういった経費は、確定申告の時に申告書類として必要になってくるので、手元に持っておかないと必要以上に税金を払ってしまう可能性があります。対策として、管理会社と契約すると管理費として纏めてくれるため、集計が楽に。

また、パートナー企業とサブリース契約を結んでいた場合は、管理費はパートナー企業が支払う事になるので、計算は必要ありません。

マンション投資にはどうしてもお金が絡んできます。確定申告の方法や税金対策など、相談に乗ってくれるパートナー企業を探す事が賢い方法でしょう。

マンション経営のリスクを軽減するために大切なこと

  • 住人との人間関係
  • 投資額に対するローンの借入割合

マンション経営をしていれば、様々なリスクと向き合わなければいけません。マンションを購入した際にローンを組みます。このローンは毎月支払わなければいけないものです。ですから、マンションから得られる収入はある程度必要になってきます。全体の投資額に対して、借入れ割合は4割に抑えるのはセオリーといえるでしょう。これは、金利が上昇するというリスクに備えたもので、4割以内に収めてさえいれば、金利が倍になったとしても耐えしのぐことができます。

金利の他にも、人間関係にも気をつけるようにしましょう。マンションを借りるのは人です。安心して快適に過ごせる環境を求め、マンションの一室を借ります。入居した人と、ちゃんとコミュニケーションを取り、良い関係を気づくことは重要なことです。良い大家さんだと住人が思うことで、住人が長居してくれる可能性が高くなります。また協力的にもなってくれるので、良いこと尽くしです。ちなみに、変に感情的になり、攻撃的な態度をとることはやめた方が良いといえます。住人と仲が悪くなると、空室のリスクを招くこともあるので気をつけましょう。

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Q1 「マンション経営」の経験がある

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投資会社の対応

Q2 マンション経営したい地域は?

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