必読!マンション経営で成功するためのポイントまとめ

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失敗談

投資マンションを購入したものの、失敗してしまったという例を見ながら、反面教師的に注意すべき、ケーススタディとして検証していきたいと思います。

投資マンションの失敗例から学ぶ、注意すべき点!

本サイトで何度も述べています通り、マンション経営は比較的ではありますが、投資のひとつである以上、失敗する可能性はゼロではありません。確かに、株式や外国為替取引ほどに事前の勉強は必要ありませんが、だからと言ってなんの予備知識も得ないままで成功するほど、甘くはないのです。ここでは、投資マンションの失敗例を、貴重な教訓として学び、今後のマンション経営に活かしていただければと思います。

ケース1:空室家賃保証を付けなかったところ…

築浅で最寄り駅から徒歩5分という好立地物件を入手したAさん。家賃の空室保証は手数料が高く、勿体ないので家賃の集金業務などだけの一般管理を依頼したそうです。ところが、単身者向けワンルーム物件だったため、入居者の出入りが激しく、退去の度に家賃の空白が多くなり、結果的には家賃保証の手数料を大きく上回る損失となってしまったそうです。

ケース2:サブリースから一般管理に切り替えたところ…

ワンルームマンションをサブリースで経営していたBさん。順調に経営できていたことで欲を出してしまい、サブリースから手数料の安い一般管理に変更したところ、入居者の入退去ごとに、予想以上のリフォーム代やクリーニング代がかかり、また家賃の空白も生まれる事実を思い知らされたとのこと。目先の利益に目がくらんでしまったのが失敗だったようです。

ケース3:ファミリー向け物件を選んだところ…

Cさんは投資物件としてファミリータイプのマンションを購入。実際に運用を始めてみたところ、ファミリータイプは価格がワンルームの2倍~3倍する反面、家賃はそこまで高くできないという事実に気づかされたとのこと。
さらにはリフォームの費用や期間も増えるため、家賃収入の目論見が大きく外れてしまったそうです。これも事前にしっかり勉強しておけば…。

ケース4:初めての投資物件に中古を選んでしまい…

Dさんは初めての不動産投資ということもあり、数千万円台の新築よりも、まずは数百万円台の中古からスタート。しかし、入居者の入れ替わりが激しく、時には1年近く空室、挙句の果ては滞納の上に夜逃げという事態まで起きたそうです。
安い物件は、それに見合った入居者しか呼べないということを痛感させられたそうです。

ケース5:経営が不安定な不動産会社と契約したために…

Eさんは電話営業してきた不動産業者の熱意にほだされ、マンション経営を決意。大手は利益優先、オーナーの利益を優先するのは中小企業という言葉が心に響いたからだそうです。
ところが、1年も経たずその業者は倒産して雲隠れ。物件管理は苦労して他社に依頼したとのこと。不動産会社の実績や業績の確認は不可欠と思い知らされたそうです。

ケース6:新築物件から退去されたとたんに中古物件扱いに…

Fさんは新築マンションを建てることにしました。なぜなら、高い家賃で賃貸に出しやすかったからです。
新築だったので入居者も順調に見つかり、家賃収入もすぐに入るようになりました。順調に見えたスタートでしたが、その先に落とし穴がありました。
新築時の入居者の一部が、入居してわずか2年で退去してしまったのです。Fさんは新たに募集をかけようとしたのですが、いくら新しい物件とはいえ、「中古物件」という扱いになってしまったのです。
中古物件には中古物件なりの相場があります。結果として家賃は一気に5,000円も下落してしまいました。
新築物件は入居者を見つけやすいのですが、中古になった途端に、その差額を新たな家賃で埋めることが難しいというデメリットもあります。

ケース7:返済計画が短すぎたために…

Gさんは15年返済の融資で投資物件を購入。初年度は順調に返済をしていたのですが、翌年から空室が目立つようになり、返済に苦しむことに…。
初年度の収入が良かったということもあり、翌年は所得税、住民税が上がり、さらに想定していた以上に修繕の回数も増加。出費が増える一方で、家賃収入は細くなるばかり。
Gさんは、泣く泣く物件を手放すことになりました。
15年返済ではなく、もっと長期的な返済計画を組むべきだったのではないでしょうか。

ケース8:購入後、周囲に競合物件が続々と建設されて…

Hさんの経営するアパートの住人が、入居1年で退去。すぐに入居者の募集をかけようとしたところ、管理会社から10,000円も安い家賃を提示されました。
理由は、周辺に競合するアパートやマンションが建設されたため、以前の家賃では入居者が現れないだろう、ということ。
仕方なく10,000円安い家賃で了承したものの、入居者は現れず、結局15,000円下げたところでやっと決まりました。
物件購入時の高利回りだけに目をひかれて購入したとのことですが、他にも考えるべきことはたくさんあったようです。

ケース9:購入時の書類にきちんと目を通していなかったために…

Iさんは築30年のマンションを購入。その半年後に、管理会社から修繕積立金7,000円値上げの通知が…
利回りの都合、7,000円の値上げは受け入れられません。そんなの聞いていないと、当時の仲介業者にクレームをつけましたが、仲介業者からの返答は「『重要事項に関わる調査報告書』に書いてありますよ」とのこと。よく読んでみたら、確かに書いてありました。
長期的な経営に関わる大事な書類は、隅から隅までしっかりと目を通して、完全に納得できた時点で契約をするべきでしょう。

ケース10:「値下げ」という触れ込みに惹かれてしまい…

Jさんは「値下げしました」という触れ込みに惹かれ、築10年のマンションを購入。事情があり2年後に売却することになったのですが、なんとわずか2年で売却価格が20%も下落…。
2年でそんなにも値下がりするものか、と疑問に思い確認してみたところ、値下がりしたのではなく、購入時の価格が高すぎたためでした。
購入時は不動産の相場をあまり意識しておらず、単に「値下げ」という言葉に惹かれて購入してしまったとのことです。
投資物件を購入する際には、キャッチコピーや営業トークを根拠なく信じてしまうのではなく、自分でもしっかり調べてみるという姿勢が必要です。

ケース11:「自己資金0」という広告に惹かれて…

Kさんは、「自己資金0」から始められるという趣旨の広告を見て、自分なりに調べた上で物件を購入。金融機関からの融資ですべて賄えると考えていたようですが、実は、ローンを組めるのは、諸経費以外の部分。つまり、契約後の仲介手数料など、諸々の諸経費分は自己資金でやりくりしなければならず、完全には「自己資金0」ではないということに、契約後ようやく気づきました。
貯金のなかったKさんは、仕方なく親からお金を借りたとのことです。
自己資金0の正確な意味、そして融資を受けられる範囲を、事前にしっかりと確認しておく必要があったでしょう。

ケース12:修繕積立金がどんどん上がる…

Lさんは、将来自分でも住めるという理由でファミリータイプを購入しました。ところが月々の修繕積立金がみるみる上昇。やがて修繕積立金が理由で赤字経営に…。
上がることは覚悟していたとのことですが、物件の規模が大きいと短期間で上がってしまうこともあると知っておくべきだったでしょう。

ケース13:サブリースから一般の賃貸契約への変更を勧められ…

築15年、駅から徒歩9分の中古マンションを購入したFさん。購入時はサブリース契約で、相場賃料の90%が保証されていました。
その後、購入時の担当者からの勧めで、サブリースを一般の賃貸管理契約に変更。半年後に退去者が出たため募集をかけたのですが、結局入居者が見つかったのが退去4ヶ月後…。もちろんその間家賃収入はなく、返済だけが進みました。
サブリースはメリットもデメリットも指摘されていますが、一般の賃貸契約に変更するよう勧められるのは、何らかの理由があってのこと。相手も業者ですから損をするようなことはしてきません。契約変更の真意を見極める必要があります。

ケース14:購入した物件が、以前はなんと…

Nさんが購入した部屋の標札が、どこか店舗のような雰囲気。気になって調べてみたところ、その部屋は以前風俗店であったことが判明しました。
その影響で入居が敬遠され、空室期間も長くなり、最終的には大幅な家賃値下げにより、ようやく安定的な入居者との契約に至りました。
こちらのケースは事故物件とは異なりますが、人が敬遠したくなる物件であったということです。物件を購入するということは、その物件に付随したイメージも購入するということですね。

ケース15:「マンションは管理で買え」を思い知らされた…

中古物件を購入したOさん。購入してほどなく、管理会社から高額の修繕費の請求がきました。
詳細を確認したところ、その物件は購入以前、計画的な修繕がなされていなかったことが判明。大規模修繕を行なうことになったため、積み立てられている修繕費ではまったく足りないとのこと…。
「マンションは管理で買え」という言葉を、今一度確認させられるケースです。

マンション経理で成功するには、物件・パートナー会社選びが鍵!

いかがでしょうか?本サイトをよくお読みいただいている方ならば、上記のような失敗は起こるべくして起こったと感じられるかもしれません。

上記の失敗例は、本サイトで推奨しているやり方の逆だからです。今一度繰り返しておきますが、不動産投資やマンション経営へ成功に導くには、収益性の高い物件を選ぶことと、信頼できるパートナー会社を選ぶことが不可欠です。
このことを、ぜひ心に留め置いておいてください。

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